Servicii Tehnice

Compania ofera consultanta de specialitate si servicii suport in vederea realizarii urmatoarelor:

–         Punere in legalitate proprietatii si situatii funciare

–         Realizare PUZ (Plan Urbanism Zonal)

–         Realizare PUD (plan Urbanism Detaliu)

–         Realizare documentatii in vederea obtinerii Autorizatiei de Constructie;

–         Inscriere proprietatii in CarteaFunciara;

–         Documentaţii pentru scoaterea definitivă din circuitul agricol a terenurilor aflate în extravilan;

 

Mai detaliat vezi mai jos:

          Punere in legalitate proprietatii si situatii funciare

Compania ofera consultanta de specialitate in vederea intrarii in legalitate a diverselor constructii si a altor stabilimente care din varii motive nu pot fi trecute in Cartea Funciara, nu primesc autorizatie de constructie sau de demolare, etc…

Compania ofera consultanta de specialitate in vederea solutionarii cu rezultat pozitiv a diverselor situatii funciare.

Realizare PUZ (Plan Urbanism Zonal)

Planul Urbanistic Zonal (PUZ-ul) este un proiect care are caracter de reglementare specificadetaliata a dezvoltarii urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate functiunile: locuire,servicii, productie, circulatie, spatii verzi, institutii publice, etc.) si asigura corelarea dezvoltariiurbanistice complexe a zonei cu prevederile PUG-ului localitatii din care face parte.

Prin PUZ se stabilesc obiectivele, actiunile, prioritatile, reglementarile de urbanism (permisiuni si restictii)necesar a fi aplicate in utilizarea terenurilor si conformarea constructiilor din zona studiata (PUZ-ulreprezinta o faza premergatoare realizarii investitiilor, prevederile acestuia realizandu-se etapizat intimp, functie de fondurile disponibile).

Categorii generale de probleme abordate in cadrul Planului Urbanistic Zonal (P.U.Z.- ul – cuprinse in Ghidul privind metodologia de elaborare si continutul-cadru al PUZ-ulu )

-organizarea retelei stradale;

-zonificarea functionala a terenurilor;

-organizarea urbanistic;

-arhitecturala in functie de caracteristicile structurii urbane;

-indici si indicatori urbanistici (regim de aliniere, regim de inaltime, POT, CUT, etc);

-dezvoltarea infrastructurii edilitare;

-statutul juridic si circulatia terenurilor;

-delimitarea si protejarea fondului arhitectural-urbanistic de valoare deosebita, daca acesta exista inzona studiata;

-masuri de delimitare pana la eliminare a efectelor unor riscuri naturale si antropice, daca acesteaexista in zona studiata;

-mentionarea obiectivelor de utilitate publica;

-masuri de protectie a mediului, ca rezultat al programelor specifice;

-reglementari specifice detaliate (permisiuni si restrictii) incluse in Regulamentul local de urbanismaferent PUZ-ulu

  Realizare PUD (plan Urbanism Detaliu)

Planul Urbanistic de Detaliu(PUD-ul) reprezinta de fapt documentatia aferenta Planului UrbanisticGeneral (PUG-ul) si Planului Urbanistic Zonal (PUZ-ul), explicand si detailand continutul acestor  planuri, sub forma de prescriptii si recomandari, corelate cu conditionarile din Certificatul deUrbanism, in vederea urmaririi si aplicarii lor.

PUD-ul reprezinta documentatia prin care se asiguraconditiile de amplasare, dimensionare, conformare si servire edilitara, a unuia sau mai multor obiective, pe o parcela, in corelare cu functiunea predominanta si vecinatatiile imediate (se studiazamai multe amplasamente, optiunea pt. realizarea unei constructii compatibila cu functiile urbane). Este de fapt documentul consultat de comisia de urbanism atunci cand este cerut un Certificat deUrbanism sau o Autorizatie de Construire; daca nu exista PUD pentru terenul respectiv, Primaria cere mai intai intocmirea lui, pe baza PUG-ului si PUZ-ului.

Categorii generale de probleme abordate in cadrul Planului Urbanistic de Detaliu (P.U.D.- ul -cuprinse in Ghidul privind metodologia de elaborare si continutul-cadru al PUD-ulu )

-regimul juridic, economic si tehnic al terenului si constructiilor;

-compatibilitatea functiunilor si conformarea constructiilor, amenajarilor si plantatiilor;

-relatii functionale si estetice cu vecinatatea;

-asigurarea accesibilitatii si racordarea la retelele edilitare;

-permisivitati si constrangeri urbanistice, inclusiv ale volumelor construite si amenajarilor;

-modul de ocupare si utilizare a terenului (POT, CUT);

-functiunea si aspectul arhitectural al constructiei (sau constructiilor) si amenajarilor;

-integrarea noilor constructii si corelarea lor cu cele existente invecinate;

-interventia, prin reabilitarea constructiilor si amenajarilor invecinate, in scopul armonizarii cuconstructiile si amenajarile noi propuse (daca este cazul);

-circulatia carosabila si pietonala, corelate cu traficul in zona si relatiile cu zonele invecinate(accese pietonale si auto);

-parcaje, spatii de recreeresi de joaca;

-echiparea edilitara si impactul asupra retelelor existente in zona (necesitatea de dezvoltari,modernizari, etc);

-functionarea diferitelor forme de proprietate juridica a terenului, circulatia acestora daca este cazul

Realizare documentatii in vederea obtinerii Autorizatiei de Constructie

Autorizatia de constructie (AC) reprezinta actul eliberat de administratia publica locala, in baza caruia solicitantul poate efectua lucrari de constructie.

Autorizatia de constructie este eliberata de Primarie – Serviciul de Urbanism din localitatea / sectorul in care se afla terenul.
              Taxa de eliberare a autorizatiei de constructie, conform noului Cod Fiscal, reprezinta 0,5 % din valoarea constructiei stabilita pe baza declaratiei dvs. si in functie de suprafata desfasurata a constructiei.

Valoarea declarata nu va putea fi mai mica decat valoarea determinata potrivit prevederilor legale in vigoare privind impozitele si taxele locale
Autoritatea emitenta a autorizatiei de construire va stabili o perioada de valabilitate de cel mult 12 luni de la data emiterii, interval in care solicitantul este obligat sa inceapa lucrarile. In aceasta situatie, valabilitatea autorizatiei se extinde pe toata durata de executie a lucrarilor prevazute prin autorizatie, in conformitate cu proiectul tehnic.
Neinceperea lucrarilor ori nefinalizarea acestora in termenele stabilite conduce la pierderea valabilitatii autorizatiei, fiind necesara emiterea unei noi autorizatii de construire. In situatia in care caracteristicile nu se schimba fata de autorizatia initiala, se va putea emite o noua autorizatie de construire, fara a fi necesar un nou certificat de urbanism.

            Documentatia completa pentru obtinerea Autorizatiei de Constructie
Dosarul se intocmeste conform legilor 50/1991 – Legea privind autorizarea lucrarilor in constructii si  453/18.07.2001( lege care completeaza si aduce modificari  legii 50/1991) si va cuprinde:
cerere pentru emiterea autorizatiei de construire completata cu elementele de identificare si datele  tehnice conform P.A.C.
actul doveditor al titlului asupra imobilului, care sa ii confere solicitantului dreptul de executie a  lucrarilor de constructii (in copie legalizata)
declaratie pe propria raspundere privind inexistenta unor litigii asupra imobilului
certificatul de urbanism (in copie)
planul de amplasare a terenului in zona (planurile cadastrale)
proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de construire P.A.C., inclusiv referatele de verificare si, dupa caz, raportul de expertiza tehnica semnate si stampilate in original
avizele si acordurile solicitate prin Certificatul de urbanism
documentul de plata a taxei de emitere a autorizatiei de construire (in copie)
documentele de plata a taxelor legale pentru avizele si acordurile necesare

 

Inscriere proprietatii in CarteaFunciara

Cartea funciara este un registru public, care cuprinde evidenta juridica integrala si exacta a imobilelor, proprietatea persoanelor fizice si juridice din aceeasi localitate.

Cadastru si intabularea in cartea funciara sunt realizate de experti-autorizati cadastru ANCPI,care pot fi contactati in functie de teritoriul administrativ al imobilului.

Acte necesare pentru notarea construcţiei în cartea funciară

– Cerere tip – completată de proprietarul imobilului;

– Extras CF de dată curentă (în original şi de data recentă) sau Contract de concesiune (copie ), dupa caz;

– Autorizaţia de construire – copie xerox;

– Plan de situaţie cu construcţia realizată – ridicare topografică vizată de Oficiul judetean de cadastru şi publicitate imobiliară;

– Dovada achitării sumei rezultate din calculul regularizării taxei pentru autorizaţia de construire;

– Proces verbal de recepţie la terminarea lucrărilor;

– Acord notarial al coproprietarilor ( după caz )

  • Nota : In situaţia construcţiilor realizate înainte de 1989, şi dacă nu există A.C., aceasta se înlocuieşte cu Declaraţie notarială în care se va specifica anul construirii şi din care să rezulte că petentul este proprietarul construcţiei.
  • Adeverinţă de la Serviciul impozite şi taxe din care să rezulte data de la care se plateşte impozitul pe construcţia respectivă.

 

            Documentaţii pentru scoaterea definitivă din circuitul agricol a terenurilor aflate în extravilan

Compania ofera consultanta si servicii suport in vedera scoaterii terenurilor din circuitul agricol, mai jos sunt exemplifiate o parte din conditiile ce trebuiesc indeplinite pentru aprobarea scoaterii terenurilor din circuitul agricol.

CAPITOLUL I
Conditiile de amplasare a constructiilor si competentele institutiilor abilitate pentru aprobarea scoaterii terenurilor din circuitul agricol

Art. 1. – (1) Amplasarea constructiilor de orice fel se face conform prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, pe terenuri situate în intravilanul localitatilor stabilit conform legii; fac exceptie constructiile prevazute la alin. (2) si (3) ale art. 91 din legea mentionata, care pot fi amplasate si pe terenuri situate în extravilanul localitatilor, cu precadere pe cele cu folosinte neagricole sau cu folosinte inferioare si slab productive, cu respectarea prevederilor art. 92 din aceeasi lege.
(2) Scoaterea terenurilor din circuitul agricol în conditiile prevazute de art. 92 alin. (1)-(4), (6) si (7) si ale art. 93-103 din Legea nr. 18/1991, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare, si ale prevederilor Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, cu modificarile si completarile ulterioare, se face astfel:
a) pâna la suprafata de 1 ha, scoaterea definitiva sau temporara din circuitul agricol a terenurilor agricole fara lucrari de îmbunatatiri funciare, fara plantatii viti-pomicole si de clasa III-V de calitate se aproba prin decizie a directorului executiv al directiei pentru agricultura si dezvoltare rurala pe baza avizului oficiului de cadastru si publicitate imobiliara;
b) pentru suprafete de 1-100 ha, scoaterea definitiva sau temporara a terenurilor agricole din circuitul agricol fara lucrari de îmbunatatiri funciare, fara plantatii viti-pomicole si de clasa III-V de calitate se aproba de Ministerul Agriculturii, Padurilor si Dezvoltarii Rurale, prin decizie a directorului executiv al directiei pentru agricultura si dezvoltare rurala, pe baza avizului Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara acordat prin oficiul de cadastru si publicitate imobiliara;
c) pentru suprafetele de teren ce depasesc 100 ha, aprobarea de scoatere din circuitul agricol se da prin hotarâre a Guvernului, cu avizul comun al Ministerului Agriculturii, Padurilor si Dezvoltarii Rurale si al Ministerului Administratiei si Internelor. Achitarea taxelor aferente fondului de ameliorare a fondului funciar se face dupa aprobarea hotarârii Guvernului;
d) scoaterea definitiva din circuitul agricol a terenurilor din extravilan de clasa I si clasa a II-a de calitate, a celor amenajate cu lucrari de îmbunatatiri funciare, precum si a celor plantate cu vii si livezi din extravilan, prin extinderea intravilanului, se face pe baza de studii urbanistice (PUG sau PUZ) propuse de consiliile locale, cu respectarea conditiilor privind continutul documentatiei prevazute la art. 2 alin. (1); aprobarea se da prin ordin al directorului executiv al directiei pentru agricultura si dezvoltare rurala, pe baza avizului oficiului de cadastru si publicitate imobiliara si al Ministerului Agriculturii, Padurilor si Dezvoltarii Rurale, dat, dupa caz, prin Directia consolidarea proprietatii, reforma structurilor de exploatare si conservarea solurilor si/sau prin Directia generala implementarea politici sectoriale si de piata, cu achitarea taxelor prevazute de lege;
(3) Scoaterea terenurilor din circuitul agricol se face pe baza unei documentatii întocmite conform prevederilor prezentului regulament.
(4) Oficiul de cadastru si publicitate imobiliara elibereaza avizul în maximum 10 zile lucratoare de la primirea documentatiei complete, iar directia pentru agricultura si dezvoltare rurala verifica si aproba documentatia în maximum 10 zile lucratoare de la primirea avizului; nerespectarea acestor termene constituie abatere disciplinara.

CAPITOLUL II
Continutul documentatiei pentru obtinerea aprobarii de scoatere a terenurilor din circuitul agricol

Art. 2. – (1) Documentatia pentru obtinerea aprobarii de scoatere din circuitul agricol a terenurilor situate în extravilan cuprinde:
a) cererea pentru aprobarea scoaterii din circuitul agricol, din partea beneficiarului sau a proprietarului, dupa caz;
b) extrasul de carte funciara pentru informare si copia actului de proprietate sau a altui act de detinere valabil încheiat (de exemplu: contract de concesiune, arenda, închiriere), însotit de acordul proprietarului;
c) documentatia cadastrala;
d) certificatul de urbanism, însotit de planul de situatie si de planul de încadrare în zona; planul de situatie va evindentia suprafata propusa pentru scoaterea din circuitul agricol;
e) documentatia pentru încadrarea terenului în clase de calitate;
f) expertiza de evaluare a terenurilor efectuata de evaluatori atestati de Ministerul Agriculturii, Padurilor si Dezvoltarii Rurale;
g) copii ale documentelor de plata a taxelor de protectie la Fondul de ameliorare a fondului funciar, virate în conturile Ministerului Agriculturii, Padurilor si Dezvoltarii Rurale si Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara;
h) avizul de principiu favorabil al consiliului local pentru extinderea intravilanului, în cazul terenurilor prevazute la art. 1 alin. (2) lit. d);
i) avizul Administratiei Nationale a Îmbunatatirilor Funciare;
j) avizul Directiei consolidarea proprietatii, reforma structurilor de exploatare si conservarea solurilor si/sau al Directiei generale implementare politici sectoriale si de piata, dupa caz, în cazul terenurilor prevazute la art. 1 alin. (2) lit. d);
k) memoriul tehnic al lucrarii, în care se descrie obiectivul de investitii.
(2) Scoaterea temporara din circuitul agricol a terenurilor agricole se poate face pe o perioada de maximum 2 ani, cu plata unei garantii egale cu taxa pentru fondul de ameliorare a fondului funciar.
(3) Avizul oficiului de cadastru si publicitate imobiliara se emite prin verificarea documentelor prevazute la alin. (1) lit. a), b), c) si g); directia pentru agricultura si dezvoltare rurala aproba documentatia pe baza avizului oficiului de cadastru si publicitate imobiliara, dupa verificarea actelor prevazute la alin. (1) lit. a), d), e), f), g), h), i), j) si k).
(4) Plata taxelor de catre persoanele fizice si juridice solicitante se face în cuantum de 60% în conturile Ministerului Agriculturii, Padurilor si Dezvoltarii Rurale si în cuantum de 40% în conturile Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara, astfel:
a) Pentru Ministerul Agriculturii, Padurilor si Dezvoltarii Rurale:
– scoaterea definitiva, cont: RO39 TREZ 7005 057X XX00 0354;
– scoaterea temporara, cont: RO62 TREZ 7005 066X XX00 0363;
b) pentru Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara:
– scoaterea definitiva, cont: RO12 TREZ 7005 057X XX00 0355;
– scoaterea temporara, cont: RO35 TREZ 7005 066X XX00 0364;
Art. 3. – (1) Documentatia pentru obtinerea aprobarii de scoatere din circuitul agricol a terenurilor situate în intravilan, aprobata prin PUG si PUZ, cuprinde:
a) cererea pentru aprobarea scoaterii din circuitul agricol, din partea beneficiarului sau a proprietarului, dupa caz;
b) extrasul de carte funciara pentru informare si copia actului de proprietate sau alt act de detinere valabil încheiat (de exemplu: contract de concesiune, arenda, închiriere), însotit de acordul proprietarului;
c) documentatia cadastrala;
d) certificatul de urbanism, însotit de planul de încadrare în zona si de planul de situatie în care se evidentiaza suprafetele solicitate pentru scoaterea din circuitul agricol;
e) avizul Administratiei Nationale a Îmbunatatirilor Funciare.
(2) Avizul Administratiei Nationale a Îmbunatatirilor Funciare se elibereaza în termen de 5 zile lucratoare de la depunerea documentatiei complete.
(3) Documentatia necesara pentru obtinerea aprobarii de scoatere a terenurilor din circuitul agricol, situate în extravilan si intravilan, de la directia pentru agricultura si dezvoltare rurala se întocmeste în 3 exemplare.
(4) Avizul oficiului de cadastru si publicitate imobiliara se emite prin verificarea documentelor prevazute la alin. (1) lit. a), b) si c); directia pentru agricultura si dezvoltare rurala aproba documentatia pe baza avizului oficiului de cadastru si publicitate imobiliara, dupa verificarea actelor prevazute la alin. (1) lit. a), d) si e).

CAPITOLUL III
Dispozitii tranzitorii si finale

Art. 4. – (1) Documentatia pentru scoaterea definitiva sau temporara din circuitul agricol a terenurilor destinate construirii, prevazute la art. 1 alin. (2) lit. a) si b), se depune la oficiul de cadastru si publicitate imobiliara, care o avizeaza si o înainteaza spre aprobare directiei pentru agricultura si dezvoltare rurala; directia pentru agricultura si dezvoltare rurala transmite proprietarului/beneficiarului decizia de aprobare.
(2) Documentatia pentru scoaterea definitiva sau temporara din circuitul agricol a terenurilor prevazute la art. 1 alin. (2) lit. c) se depune la oficiul de cadastru si publicitate imobiliara, care o avizeaza si o înainteaza spre avizare directiei pentru agricultura si dezvoltare rurala; aceasta transmite avizul comun catre consiliul judetean si prefectura, cu obligatia acestora de a transmite documentatia, împreuna cu proiectul hotarârii Guvernului, la Ministerul Agriculturii, Padurilor si Dezvoltarii Rurale si la Ministerul Administratiei si Internelor în vederea promovarii si aprobarii acesteia.
(3) Documentatia pentru scoaterea definitiva din circuitul agricol a terenurilor destinate construirii, prevazute la art. 1 alin. (2) lit. d), se depune la oficiul de cadastru si publicitate imobiliara, care o avizeaza si o înainteaza directiei pentru agricultura si dezvoltare rurala în vederea aprobarii prin ordin al directorului executiv, dat cu avizul Ministerului Agriculturii, Padurilor si Dezvoltarii Rurale, dupa caz, prin Directia consolidarea proprietatii, reforma structurilor de exploatare si conservarea solurilor si/sau Directia generala de implementare politici sectoriale si de piata, si transmiterii aprobarii catre beneficiar/proprietar.
(4) Pentru reintroducerea terenurilor în circuitul agricol se va elibera un aviz comun de catre directia pentru agricultura si dezvoltare rurala si oficiul de cadastru si publicitate imobiliara, pe baza unei documentatii depuse la oficiul de cadastru si publicitate imobiliara. În cazul terenurilor pentru care s-a eliberat avizul comun de scoatere din circuitul agricol, taxele achitate pentru fondul de ameliorare a fondului funciar nu se restituie.
(5) Documentatia va contine:
a) cerere cu specificarea suprafetei solicitate pentru introducere în circuitul agricol;
b) aprobarea pentru scoaterea din circuitul agricol;
c) planul de situatie al întregului imobil, actualizat, pe care se va evidentia atât suprafata scoasa din circuitul agricol, cât si suprafata solicitata pentru reintroducere în circuitul agricol si care va fi vizat spre neschimbare de oficiul de cadastru si publicitate imobiliara;
d) extras de carte funciara valabil la data depunerii documentatiei si copia actului de proprietate.
Art. 5. – Documentatiile pentru care s-au emis avizele de catre directia pentru agricultura si dezvoltare rurala si oficiul de cadastru si publicitate imobiliara la data intrarii în vigoare a Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente se aproba conform normelor legale în vigoare la data emiterii avizelor.
Art. 6. – Tarifele aferente analizei si verificarii documentatiilor de scoatere a terenurilor din circuitul agricol sunt prevazute în anexa care face parte integranta din prezentul regulament

 


  1. Cadastru, Topografie si Geodezie

–         Determinarea exactă a coordonatelor X,Y şi Z în orice zonă a ţării

–         Lucrarii cadastrale

–         Relevee

Lucrarii de topografie inginereasc

Trasări de construcţii: civile şi industriale,  cai de comunicatii, lucrari hidrotehnice si cu specific petrochimic

–          Trasari fatade si pereti cortina;

–          Relevee constructii (inclusiv fatade);

–          Relevee si profile verticale pentru puturi de lift

–          Determinari verticalitati

Asistenţă topografică reabilitări drumuri si reţele edilitare,

–          Realizarea studiilor topografice pentru stabilirea perimetrului de exploatare a balastierelor;

–          Plan de situaţie pentru orice tip de platformă;

–          Planuri de situaţie incluzând curbe de nivel;

–         Calcule pentru determinarea volumului de pământ excavat sau de umplutură;

 

Plan topografic

  • Aceasta operatiune consta in efectuarea unei masuratori topografice a imobilului dumneavoastra de catre un inginer topograf, in prezenta unuia dintre proprietarii imobilului;
  • Produsul acestui serviciu este un Plan topografic (Plan de amplasament si delimitare, Plan de situatie, Schita topografica etc.) avand semnatura si stampila unui topograf autorizat.

Inscrierea in Cartea Funciara (intabulare)

  • Aceasta operatiune presupune urmatoarele etape:
    1. Verificarea actelor de proprietate;
    2. Efectuarea de masuratori topografice;
    3. Realizarea documentatiei cadastrale;
    4. Depunerea de catre noi a documentatiei cadastrale.
  • Produsul acestui serviciu consta intr-un plan de amplasament semnat si stampilat de un topograf si avizat de O.C.P.I., precum si un Extras CF cu noul numar cadastral (in cazul in care ati avut Carte Funciara pe hartie).

Trasarea de planuri sau harti

  • Aceasta operatiune consta in materializarea pe teren a imobilului dvs.;
  • Materializarea punctelor se realizeaza cu tarusi de lemn;
  • Materializarea punctelor se poate realiza diferit, de la caz la caz, in functie de scopul pentru care solicitati aceasta operatiune.


Dezlipire

  • Termenul „dezlipire” se refera la procesul de dezmembrare precum si la cel de parcelare;
  • Aceasta operatiune consta in desfacerea unei parcele in doua sau mai multe parcele (egale sau inegale ca suprafata si configuratie);
  • Fiecarei parcele ii va fi acordate cate un numar cadastral;
  • Aceasta operatiune presupune urmatoarele etape:
    1. Verificare actelor de proprietate;
    2. Efectuarea de masuratori topografice;
    3. Realizarea documentatiei cadastrale;
    4. Depunerea de catre noi a documenatiei cadastrale.
  • Produsul acestui servicu va consta in cate un plan de amplasament si delimitare pentru fiecare parcela rezultata din dezlipire.

Alipire

  • Termenul de „Alipire” se refera si la procesul de comasare;
  • Aceasta operatiune consta in contopirea a doua sau mai multe parcele invecinate, apartinand aceluiasi proprietar, intr-una singura;
  • Aceasta operatiune presupune urmatoarele etape:
    1. Verificarea actelor de proprietate;
    2. Efectuarea de masuratori topografice;
    3. Realizarea documentatiei cadastrale;
    4. Depunerea de catre noi a documentatiei cadastrale.
  • Produsul acestiu serviciu va consta intr-un plan de amplasament si delimitare semnat si stampilat de un topograf autorizat si avizat de O.C.P.I.

 

Evaluarea Intreprinderii

Evaluarea de întreprinderi reprezintă un serviciu profesional, o activitate complexă realizată de o echipă de specialişti cu pregătire în domenii variate (economie, contabilitate, juridic, construcţii, inginerie).
Activitatea de evaluare este condusă de un expert evaluator, membru titulat ANEVAR / UNEVAR, evaluator de întreprinderi.

În cadrul procesului de evaluare sunt realizate rapoarte de evaluare pentru întreprinderi, proprietăţi specializate, proprietăţi generatoare de venit, societăţi comerciale, hotele, restaurante, staţii de benzină, cazinouri, teatre si cinematografe.
Evaluarea activelor necorporale de tipul licenţelor, brevetelor de invenţii, modelelor si desenelor industriale, mărcilor, website-urilor, este parte componentă din procesul de evaluare a întreprinderii.

Rapoartele de evaluare de întreprinderi se adresează acţionarilor, investitorilor, personalului angajat al intreprinderii, creditorilor, institutiilor statului.

Procesul de evaluare al întreprinderii:

– analiza diagnostic, în urma careia se identifică punctele tari, punctele slabe, oportunităţile si riscurile;

– aprecierea fezabilităţii transferului de proprietate, respectiv dreptul de proprietate asupra acţiunilor sau părţilor sociale;

– obţinerea informaţiilor calitative necesare pentru a estima o valoare punctuală sau un interval rezonabil al valorii întreprinderii.

Caracterul complex al activitatii de evaluare este determinat de maimulti factori:

– natura si marimea firmei;

– patrimoniul firmei si posibilitatea de valorificare;

– reflectarea în contabilitatea firmei a patrimoniului ei;

– capacitatea echipei de conducere de a gestiona si elabora strategia firmei.

În ceea ce priveste momentele în care este necesara evaluarea uneifirme, acestea sunt:

– la schimbarea dreptului de proprietate asupra firmei;

– la schimbarea marimii si structurii capitalului;

– la schimbarea numarului si componentei asociatilor si actionarilor;

– în actiuni juridice cu scop patrimonial ( faliment, succesiune, etc );

– în caz de litigii

Evaluarea Bunurilor Mobile (EBM)

Evaluarea bunurilor mobile este realizata printr-un raport de evaluare bunuri mobile intocmit de un expert evaluator bunuri mobile (EBM) ce evalueaza o diversitate de active, majoritatea mobile, care pot fi miscate (relocate) si care este obligat sa recunoasca diferitele premise ale valorii.

Aceste premise pot fi clasificate, la modul general, in trei categorii, distingandu-se in principiu prin utilizarea anticipata a unui activ:

  1. Vanzarea in scopul transferului, pentru o utilizare asemanatoare sau alternativa.
  2. Utilizarea in continuare (sau instalata) a activului, in scopul in care a fost proiectat sau dobandit.
  3. Lichidarea.

Astfel, utilizarea termenului de valoare sau valoare de piata a bunului mobil este modificat sau rafinat pentru a crea definitii speciale, care sa vina in intampinarea nevoilor unei anume evaluari. Aceste modificari furnizeaza o premise specifica a valorii pentru a ghida munca expertului evaluator membru titular Anevar / Unevar. Lista de mai jos cu definitii diferite ale valorii, pe care evaluatorul le va intalni, nu se intentioneaza a fi completa. Lista incepe cu o definitie a valorii de piata iar apoi prezinta variantele perfectionate ale termenului, utilizate astfel incat sa se potrivesca cu necesitatile evaluatorului.

Vanzarea pentru transfer sau utilizare alternativa

Valoarea de piata reprezinta suma estimate, exprimata in termini monetari, care poate fi obtinuta, in mod rezonabil, pentru o proprietate, in cadrul unui schimb dintre un comparator si un vanzator, ambii aflati pe pozitii egale, nici unul dintre ei nefiind constrans sa vanda sau sa cumpere, si in perfecta cumostiinta de cauza, la o anumita data.

Valoarea de piata – activ sau bun mobil transferat reprezinta acea valoare estimata, exprimata in termini monetari, care poate fi obtinuta, in mod rezonabil, pentru o proprietate, in cadrul unui schimb dintre un comparator si un vanzator , ambii aflati pe pozitii egale, nici unul dintre ei nefiind constrans sa vanda sau sa cumpere, si in perfecta constiinta de cauza, la o anumita data, luandu-se in considerare costul transferului proprietatii (bunului) la o alta locatie.

Utilizarea existenta (sau capacitatea de utilizare)

Valoarea de piata pentru utilizarea in continuare reprezinta suma estimata, exprimata in termeni monetari, care poate fi obtinuta, in mod rezonabil, pentru o proprietate, in cadrul unui schimb dintre un comparator si un vanzator, ambii aflati pe pozitii egale, nici unul dintre ei nefiind constrans sa vanda sau sa cumpere, si in perfecta cunostinta de cauza, incluzand instalarea, la o data specificata, si presupunand ca veniturile afacerii sustin valoarea rapotata. Aceasta suma include toate costurile normale, directe si indirecte, cum ar fi instalarea si alte costuri de ansamblare pentru ca proprietatea sa fie operationala din toate punctele de vedere.

Valoarea de piata – activ sau bun mobil instalat reprezinta acea suma estimata, exprimata in termini monetari, care poate fi obtinuta, in mod rezonabil, pentru o proprietate, in cadrul unui schimb dintre comparator si un vanzator, ambii pe pozitii egale, nici unul dintre ei nefiind constrans sa vanda sau sa cumpere, si in perfecta cunostinta de cauza, incluzand instalarea, la o data specificata. Aceasta suma include toate costurile normale, directe si indirecte, cum ar fi instalarea si alte costuri de asamblare necesare pentru ca proprietatea sa fie operationala din toate punctele de vedere.

 

 

 

Evaluarea bunurilor mobile pentru lichidare

Valoarea de lichidare ordonata reprezinta valoarea bruta estimate, exprimata in termini monetari, care poate fi realizata in mod tipic printr-o vanzare de lichidare, data fiind o perioada rezonabila de timp pentru gasirea unui comparator (sau a mai multor cumparatori), cu un vanzator constrans sa vanda, in baza unei situatii “asa cum este, unde este”, la o data specificata.

Valoarea de piata fortata reprezinta valoarea bruta estimate, exprimata in termini monetari, care poate fi realizata in mod tipic printr-o licitatie publica dirijata si mediatizata corespunzator, cu un vanzator constrans sa vanda imediat, in baza unei situatii “asa cum este, unde este”, la o data specificata.

Valoarea de lichidare pe amplasament reprezinta valoarea bruta estimate, exprimata in termini monetari, care poate fi realizata in mod tipic de pe urma unui utilaj nefolositor, presupunand ca intregul utilaj este vandut intact, avand la dispozitie un timp limitat pentru finalizarea vanzarii, la o data specificata.

Aceste definitii nu sunt singurele acceptate. Anumite evaluari impun utilizarea definitiilor prevazute de lege. Definitiile pot fi extinse sau redefinite de catre un expert evaluator Anevar, dupa cum dicteaza scopul sau functia evaluarii bunului mobil, atata timp cat conceptual fundamental si subliniat nu este alterat, din cauza unui motiv de constrangere (cum ar fi cel impus de lege).

Alte premise importante ale valorii sau definitii ale valorii include urmatoarele:

Valoarea de recuperare reprezinta suma estimata, exprimata in termeni monetari, care poate fi realizata pentru intreaga proprietate sau pentru o componenta a intregii proprietati si care este scoasa din functiune, pentru a fi utilizatain alta parte.

Valoarea de casare reprezinta suma estimata pentru un activ-bun mobil, exprimata in termeni monetari, care ar putea fi realizata pentru o proprietate daca ar fi vanduta pentru continutul ei material, si nu pentriu o utilizare productiva.

Costul de inlocuire pentru asigurare reprezinta costul de inlocuire sigurat, mai putin costul de inlocuire al articolelor excluse in mod specificat din polita, in cazul in care acestea exista.

Valoarea de asigurare neta reprezinta costul de inlocuire asigurat mai putin deprecierea cumulata, luata in considerare in scopuri de asigurare, asa cum este ea in polita de asigurare sau prin intermediul altor intelegeri.

Ce este o evaluare imobiliara?

Definitii
Evaluarea imobiliara este procesul de estimare a unui tip de valoare, al unui tip de proprietate la o anumita data.

Procesul de evaluare este concretizat prin raportul de evaluare.

Evaluarea reprezinta o estimare si nu un calcul exact al unei valori folosind o formula matematica sau printr-o cuantificare precisa. Procesul de evaluare impune aplicarea rationamentului profesional al expertului evaluator membru titular ANEVAR / UNEVAR.

Tipuri de evaluari:

Evaluari administrative, pe baza reglementarilor impuse de autoritatile publice.
Evaluari pe baza Standardelor Internationale de Evaluare. In prezent ANEVAR recomanda aplicarea Standardelor Internationale de Evaluare 2011.

Scopuri ale evaluarilor imobiliare:

  1. Tranzactionarea unei proprietati
  2. Fuziuni si schimburi de proprietati
  3. Creditare – garantarea imprumuturilor
  4. Emisiunea de obligatiuni negarantate
  5. Emisiuni de actiuni noi
  6. Rezolvarea litigiilor – justa compensare in caz de expropriere, cazuri de inselare dovedita a cumparatorului, evaluarea pentru pagubele produse prin deteriorarea proprietatii, etc
  7. Impozitare – impozitul pe proprietate, impozitul pe cadouri (Raportare financiara).
  8. Asigurare – Evaluarea este realizata in functie de cerintele asiguratorului (valoare de piata, cost de inlocuire brut sau net)
  9. Inregistrarea valorii activelor in situatiile financiare.

Tipuri de valoare

Valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.

Valoarea de investitie sau subiectiva, definita astfel:
Valoarea unei proprietati pentru un anumit investitor sau clasa de investitori, pentru obiective de investitii au pentru obiective de exploatare identificate. Acest concept subiectiv relationeaza o anumita proprietate de un anumit investitor, grup de investitori sau entitate, care au obiective şi/sau criterii de investitii identificabile;

Valoarea justa reprezinta suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunavoie intre doua parti interesate, aflate in cunostinta de cauza, in cadrul unei tranzactii desfasurate in conditii obiective, cu pretul determinat obiectiv. In optica Standardelor Internationale de Raportare Financiara (IFRS/IAS), valoarea justa este privita ca fiind sinonima cu valoarea de piata.
In optica IVS 2, valoarea justa este un concept mai larg decât valoarea de piata.

Valoarea speciala este o suma de bani peste valoarea de piata, care reflecta atributele/caracteristicile speciale ale unui activ, care au o valoare numai pentru un cumparator special.
Cumparatorul special este un cumparator pentru care un anumit activ are o valoare speciala datorata avantajelor provenite din dreptul de proprietate asupra acestuia, avantaje de care nu pot beneficia ceilalfi cumparâtori. Valoarea speciala poate apare când un activ are atribute/caracteristici care il fac mai atractiv pentru un anumit cumparator, sau pentru o categorie limitata de cumparatori fata de ceilalti cumparatori.
Aceste atribute/caracteristici se pot referi la aspectele fizice, geografice, economice sau legale ale unui activ.

Valoarea sinergetica este un element aditional de valoare, care este creat de combinarea/fuziunea a doua sau mai multe proprietati, in care valoarea rezultata in urma combinarii/fuziunii este mai mare decât suma valorilor proprietatilor individuale. Valoarea sinergetica poate fi o forma a valorii speciale, care apare in deosebi din combinarea a doua sau mai multor active din care rezulta un nou activ, care are o valoare mai mare decat suma valorilor activelor individuale.